Il fenomeno delle locazioni brevi è esploso con la diffusione di portali, quali Airbnb, che hanno incrementato enormemente la possibilità, per chi ha a disposizione anche una sola camera, di intercettare turisti e viaggiatori.
Come accade spesso, l’innovazione tecnologica si è sviluppata molto più velocemente della normativa fiscale.
Di conseguenza, per alcuni anni il mondo delle locazioni brevi ha continuato a crescere in un contesto normativo inadatto, ideato per le locazioni di tipo tradizionale.
In particolare, il tema principale su cui cresceva la necessità di maggiore chiarezza era quello dell’inquadramento fiscale di queste locazioni.
Infatti, in termini generali, occorre stabilire se le locazioni brevi possano subire lo stesso trattamento fiscale delle locazioni di tipo tradizionale.
I due profili principali su cui c’era necessità di un intervento erano due:
- la rilevanza ai fini dell’inquadramento del reddito prodotto dei servizi aggiuntivi prestati con la locazione
- la possibilità di applicare anche alle locazioni brevi il regime della cedolare secca
Entrambi questi punti sono stati affrontati con il Decreto Legge n. 50/2017, che ha modificato radicalmente il panorama fiscale delle locazioni brevi.
Locazione o attività d’impresa?
Dal punto di vista fiscale era difficile inquadrare molte locazioni turistiche come semplici locazioni di immobili. Il problema nasce dal fatto che vi sono (praticamente) sempre beni e servizi aggiuntivi rispetto a quelli forniti con una locazione tradizionale, quali la fornitura di biancheria pulita e la pulizia dei locali.
Non era quindi chiaro fino a che punto la fornitura di questi beni e servizi potesse “integrare” la locazione, e quando questa invece sfociava in una attività di impresa. Infatti nel 1986, con una Risoluzione Ministeriale, l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che la fornitura di servizi accessori di qualunque natura, anche il solo cambio della biancheria, impediva di qualificare la locazione come tale, configurando una attività di impresa.
Il Decreto Legge n. 50/2017 ha chiarito invece che la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali non innescano automaticamente la qualifica di attività d’impresa, consentendo quindi la tassazione come semplice attività di locazione.
Questo decreto non è purtroppo del tutto esaustivo. Infatti, individua alcuni fattori che non comportano di per sé lo svolgimento di attività di impresa, senza tuttavia specificare quali sono invece gli elementi che fanno sì che la locazione sia svolta in modo imprenditoriale. Di conseguenza, non fornisce indicazioni chiare per distinguere fra locazione turistica e attività di impresa.
A dire il vero, il decreto prevedeva anche l’emanazione di un regolamento ministeriale che individuasse ulteriori parametri (in termini ad esempio di n. di unità immobiliari e durata complessiva delle locazioni), che consentissero di distinguere con chiarezza fra attività imprenditoriale e non. Purtroppo questo decreto non è mai stato emanato. Quindi l’unica certezza è che i servizi di pulizia e fornitura di biancheria non sono sufficienti per inquadrare la locazione turistica quale attività imprenditoriale.
La cedolare secca per le locazioni brevi
Una diretta conseguenza di quanto abbiamo appena visto è che, prima dell’emanazione del Decreto Legge n. 50/2017, non era spesso possibile beneficiare della cedolare secca per le locazioni turistiche, in quanto la fornitura dei più semplici servizi accessori sembrava precludere la qualifica di redditi da locazione.
Questo decreto ha invece previsto espressamente che, per i contratti di locazione inferiori ai 30 giorni stipulati a partire dal 1° giugno 2017, è possibile optare per la cedolare secca anche se sono forniti i servizi di pulizia e cambio della biancheria.
I contratti di locazione inferiori a 30 giorni non hanno l’obbligo di essere stipulati in forma scritta, e di conseguenza non vengono neppure registrati all’Agenzia delle Entrate. L’opzione per la cedolare secca è quindi effettuata direttamente nella dichiarazione dei redditi, non essendo possibile in sede di registrazione.
L’Agenzia delle Entrate si è recentemente espressa in tema di locazioni brevi con un chiarimento in materia di relazione fra la normativa fiscale e quella regionale. Per approfondire questi aspetti potete leggere altri due articoli del blog, qui e qui.
