Sono ormai diversi anni che il mercato delle locazioni brevi a scopo turistico cresce di anno in anno. Nate come una piccola nicchia del mercato turistico tramite piattaforme come Airbnb, le locazioni brevi si sono fatte sempre più strada, sia nel settore turistico che in quello immobiliare.

Fra le ragioni di questo successo, oltre al crescente interesse da parte dei turisti, sia italiani che stranieri, per forme di alloggio alternative agli hotel, hanno sicuramente avuto un peso le difficoltà riscontrate dai proprietari nel mercato delle locazioni “tradizionali”, di lunga durata. Come ad esempio le rigidità dei classici contratti 4+4 o a canone concordato, oltre al rischio di morosità degli inquilini.

Nonostante l’innegabile rilevanza di questo fenomeno, il panorama normativo di riferimento non è ancora del tutto chiaro. L’Agenzia delle Entrate ha però da poco pubblicato un chiarimento su un punto che ha sempre generato molta confusione, ovvero la relazione fra le leggi regionali in materia di turismo e la disciplina fiscale delle locazioni brevi.

Attività imprenditoriale o non imprenditoriale?

In particolare, molte leggi regionali stabiliscono dei parametri specifici (come ad esempio il n. di camere date in locazione) per distinguere fra l’attività di casa vacanze imprenditoriale e quella di casa vacanze non imprenditoriale. Si tratta di criteri ben definiti, che lasciano poco spazio a dubbi in merito all’inquadramento da applicare, ai fini amministrativi, da chi sceglie di locare uno o più immobili per brevi periodi.

La normativa fiscale, invece, dà soltanto indicazioni di carattere generale, che riguardano prevalentemente le modalità con cui sono gestite le locazioni, per stabilire un confine fra le locazioni da tassare come reddito di natura immobiliare e quelle invece che configurano un’attività di impresa. Tale distinzione è di estrema rilevanza, soprattutto perché nel primo caso è possibile optare per la cedolare secca.

I criteri stabiliti dalla normativa fiscale, che avremo modo di approfondire prossimamente, sono soggetti ad un certo grado di interpretazione. Per questo motivo, c’è stata spesso la tentazione di applicare i parametri numerici fissati dalle regioni anche ai fini fiscali.

Il chiarimento della risposta n. 373

Il recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate ha però fissato un punto, precisando che la distinzione fra locazione imprenditoriale e non imprenditoriale stabilita dalle diverse leggi regionali ha rilevanza soltanto ai fini amministrativi, e non anche a quelli fiscali.

Ad esempio, anche se la legge di una certa regione stabilisce che la locazione di 3 camere costituisce attività imprenditoriale, può darsi benissimo il caso che, dal punto di vista fiscale, si tratti di semplice attività di locazione che genera reddito di natura immobiliare, assoggettabile quindi a cedolare secca, e non di attività d’impresa.

Nei prossimi post analizzeremo in modo approfondito sia il tema della regolamentazione amministrativa emanata dalle regioni che quella della tassazione delle locazioni brevi, così da completare il quadro e fornire tutte le indicazioni operative.