I CONTRATTI DI LOCAZIONE

Le tematiche fiscali di più largo interesse sono sicuramente quelle che riguardano la casa, in quanto ciascuno possiede o affitta almeno una abitazione. Oggi parliamo nello specifico dei contratti di locazione di immobili abitativi, esaminandone gli aspetti più rilevanti proprio dal punto di vista contrattuale. Ci occuperemo in particolare dei contratti di locazione “standard”, lasciando a interventi futuri altri tipi di contratti che sono riservati a situazioni particolari, come ad esempio la locazione di breve termine e i contratti c.d. “a canone concordato” redatti in base a specifiche convenzioni con i comuni.

Nelle prossime settimane parleremo inoltre delle modalità di registrazione dei contratti, della possibilità per l’inquilino di detrarre una parte dei canoni versati nel proprio 730 o modello Unico e della tassazione dei canoni in capo al proprietario (cedolare secca o tassazione Irpef).

Il contratto di locazione di immobili abitativi è una tipologia di contratto normata dalla legge in modo dettagliato. Sono infatti previste dalla legge molte clausole specifiche, alcune derogabili e altre inderogabili. Ma questo cosa significa in concreto? Significa che la legge prevede nello specifico alcuni aspetti del rapporto di locazione: ad esempio, è stabilito che la durata dei contratti deve essere di almeno 4 anni, rinnovabile per altri 4. Alcune di queste clausole non sono modificabili dalle parti del contratto (ovvero l’inquilino e il proprietario dell’immobile), ad esempio, non è possibile prevedere nel contratto una durata di tre anni. Altre invece possono essere modificate con una pattuizione specifica, e valgono soltanto nel c.d. “silenzio delle parti”, ovvero nel caso in cui il contratto non prevede nulla in tal senso.
Le clausole più importanti dei contratti di locazione
Una fra le clausole più rilevanti è proprio quella che riguarda la durata del contratto e che abbiamo appena analizzato nel paragrafo precedente.
Un altro aspetto molto importante e la disciplina del rinnovo automatico e del recesso dal contratto (ovvero la volontà di una delle parti di concludere il rapporto di locazione). Al termine del primo periodo, quindi solitamente dopo i primi 4 anni, il proprietario può recedere dal contratto solo per determinati motivi previsti dalla legge. I casi più frequenti riguardano la volontà del proprietario di trasferire la propria dimora nell’immobile locato, oppure di venderlo a terzi o ristrutturarlo.
Al termine del secondo periodo (quindi solitamente dopo 8 anni di locazione), sia il proprietario che l’inquilino hanno diritto di chiedere nuove condizioni contrattuali, oppure di rinunciare al rinnovo per un ulteriore quadriennio. Se non si raggiunge un nuovo accordo o una delle parti comunica di voler recedere, il contratto si scioglie. Se invece nessuna delle parti richiede modifiche o comunica di voler recedere, il contratto prosegue per altri 4 anni, e così via fino a che qualcuno non comunica di voler recedere.
la ripartizione delle spese
Un’altra clausola importantissima nei contratti di locazione è quella che riguarda la ripartizione delle spese. Oltre alle spese quali l’energia elettrica, il riscaldamento e le pulizie, che sono naturalmente a carico dell’inquilino, occorre stabilire chi deve sostenere le spese di manutenzione dell’abitazione. La legge in proposito stabilisce che il proprietario “deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (ossia l’inquilino). In linea generale, per stabilire quali sono le spese a carico del proprietario e quali a carico dell’inquilino si distingue fra interventi di manutenzione ordinaria e interventi di manutenzione straordinaria.

Non è però sempre agevole capire se un determinato intervento si qualifica come manutenzione ordinaria o straordinaria. Per avere un punto di riferimento, si può partire dalla distinzione fra le spese legate alla gestione degli spazi comuni (come ad esempio la manutenzione ordinaria dell’ascensore, per il quale la legge richiede un controllo periodico) e quelle legati al rifacimento o al miglioramento di parti dell’edificio o degli impianti.

Nelle prossime settimane parleremo di altri aspetti importantissimi dei contratti di locazione, quali la loro registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, la possibilità per l’inquilino di detrarre una parte dei canoni dal modello 730 o Unico, le diverse modalità di tassazione per il proprietario dei canoni percepiti e le particolarità delle locazioni brevi.

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