In questo articolo vediamo quali sono le clausole più importanti dei contratti di locazione delle abitazioni. Vediamo in particolare i contratti di locazione “standard”, ovvero i classici 4+4. Ci sono infatti anche tipologie particolari di contratti di locazione, come le locazioni a breve termine e i contratti a canone concordato, redatti in base a specifiche convenzioni con i comuni.
Se ti interessa l’aspetto fiscale delle locazioni, puoi approfondire la tassazione tramite cedolare secca, e le detrazioni previste per gli inquilini.
La normativa dei contratti di locazione
La locazione di abitazioni è una tipologia di contratto che la legge regola in modo molto specifico. La normativa prevede infatti nel dettaglio molte clausole da inserire nei contratti. Alcune di queste clausole sono derogabili, altre inderogabili. Cosa significa?
Una clausola è derogabile quando è modificabile dalle parti del contratto, ovvero l’inquilino e il proprietario dell’immobile. Im pratica, la clausola prevista dalla legge ha valore solo proprietario e inquilino non decidono di fare diversamente.
Invece, le clausole inderogabili non possono essere mai modificate. E anche se il contratto stabilisce diversamente, continua comunque a prevalere quello che è scritto nella normativa.
Durata e rinnovo dei contratti di locazione
Una delle clausole più importanti è quella che riguarda la durata del contratto di locazione. Il contratto ordinario è il cosiddetto 4+4, ovvero il contratto dura 4 anni, e si rinnova automaticamente per altri 4 anni se non si verificano alcune situazioni specifiche previste dalla legge.
Un altro aspetto molto importante e la disciplina del rinnovo automatico e del recesso dal contratto, ovvero la conclusione anticipata del contratto di locazione.
Al termine del primo periodo, quindi dopo i primi 4 anni, il proprietario può recedere dal contratto solo per determinati motivi previsti dalla legge. I casi più frequenti riguardano la volontà del proprietario di trasferire la propria dimora nell’immobile locato, oppure di venderlo a terzi o ristrutturarlo.
Al termine del secondo periodo, quindi dopo 8 anni di locazione, sia il proprietario che l’inquilino hanno diritto di chiedere nuove condizioni contrattuali, oppure di rinunciare al rinnovo. In caso contrario, il contratto prosegue ancora per altri 4 anni, e così via.
La ripartizione delle spese
Un’altra clausola importantissima nei contratti di locazione è quella che riguarda la ripartizione delle spese.
Oltre alle spese quali l’energia elettrica, il riscaldamento e le pulizie, che sono naturalmente a carico dell’inquilino, occorre stabilire chi deve sostenere le spese di manutenzione dell’abitazione.
La legge in proposito stabilisce che il proprietario “deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (ossia l’inquilino). In linea generale, per stabilire quali sono le spese a carico del proprietario e quali a carico dell’inquilino si distingue fra interventi di manutenzione ordinaria e interventi di manutenzione straordinaria.
Non è però sempre facile capire se un certo lavoro si qualifica come manutenzione ordinaria o straordinaria. Per avere un punto di riferimento, si può partire dalla distinzione fra le spese relative:
- alla gestione degli spazi comuni, come ad esempio la manutenzione ordinaria dell’ascensore
- al rifacimento o al miglioramento di parti dell’edificio o degli impianti
Gli aspetti fiscali
Nei contratti di locazione c’è anche una parte relativa agli aspetti fiscali. In particolare, viene solitamente indicato se il proprietario opta oppure no per la cedolare secca.
Come mai viene indicato nel contratto, se una cosa che riguarda il proprietario? Perché l’opzione per la cedolare secca ha due importanti conseguenze anche per l’inquilino:
- se si sceglie la cedolare secca non è possibile applicare al canone di locazione l’adeguamento Istat
- le spese di registrazione del contratto (imposta di registro e di bollo) si pagano solo se non si sceglie la cedolare secca, e sono solitamente divise fra proprietario e inquilino
