Se hai una casa da affittare hai sicuramente sentito parlare di cedolare secca, e magari la stai usando con i tuoi inquilini. Come fai a sapere se la cedolare secca ti conviene davvero?
Ti spiego innanzitutto cos’è e come funziona, e poi vediamo come capire se la cedolare secca fa davvero per te.
Cos’è la cedolare secca
Chi ha un appartamento da affittare può scegliere se tassare i canoni di affitto (più precisamente, di locazione) con la cedolare secca, oppure in modo ordinario, ovvero calcolando l’Irpef all’interno della dichiarazione dei redditi.
La cedolare secca si può applicare solo per le locazioni di abitazioni fra soggetti privati. Sono quindi escluse sia le locazioni di uffici o negozi sia le locazioni nelle quali il proprietario o l’affittuario sono imprese o professionisti.
La cedolare secca è una imposta ad aliquota fissa del 21%, ridotta al 10% se il contratto è a canone concordato e riguarda un’abitazione situata nei comuni con carenze di disponibilità abitative (ovvero, in pratica, i capoluoghi di provincia e i comuni limitrofi alle grandi città).
I vantaggi
Il vantaggio principale della cedolare secca è evidente: i canoni di locazione sono tassati con una aliquota fissa e ridotta, anziché applicare gli scaglioni previsti per l’Irpef.
Dato che l’aliquota Irpef dello scaglione più basso è il 23%, è evidente come la cedolare secca, che ha una aliquota del 21%, non potrà mai superare l’importo dell’Irpef lorda, alla quale peraltro devono essere aggiunte le addizionali regionali e comunali.
Se vuoi puoi approfondire in un altro articolo la differenza fra Irpef lorda e Irpef netta. Per semplificare, possiamo dire che l’Irpef netta è pari all’Irpef lorda meno le detrazioni a cui si ha diritto. Ti invito comunque a leggere l’articolo in cui spiego passo passo questa differenza. Si tratta infatti di un concetto importantissimo per valutare la convenienza non solo della cedolare secca, ma di moltissime opzioni offerte dalla legge!
Prima di vedere in concreto come capire se ti conviene, ti faccio solo un’ulteriore precisazione. La cedolare secca non sostituisce solo l’Irpef e le addizionali, ma anche le imposte di registro e di bollo che collegate al contratto di locazione.
Ti conviene davvero?
Perché la cedolare secca non conviene a tutti? Il motivo è che dalla cedolare secca non è possibile dedurre o detrarre nessuna delle spese che sono normalmente deducibili o detraibili dall’Irpef.
Di conseguenza, se non hai altri redditi che possano assorbire queste spese (stipendio, pensione, ecc.), devi valutare se, nel tuo caso specifico, la cedolare secca conviene oppure no.
Facciamo un esempio estremo per chiarire questo punto. Supponiamo che non lavori e non ricevi nessuna pensione. Il tuo unico reddito deriva dall’affitto di un immobile a 800 € al mese, per un totale di 9.600 € all’anno.
Ipotizziamo anche che su questo immobile hai appena fatto dei lavori di ristrutturazione che ti sono costati 20.000 €, e che danno diritto ad una detrazione del 50% da ripartire in 10 anni, quindi 1.000 € all’anno.
Se scegli la cedolare secca, l’imposta totale che dovrai pagare è di 9.600 × 21% = 2.016 €.
Se, invece, scegli la tassazione ordinaria, l’Irpef lorda sarà pari a: 9.600 x 95% x 23% = 2.098 €. Quindi, nonostante ti trovi sullo scaglione Irpef più basso, la cedolare secca sembra comunque conveniente.
La conclusione cambia però quando calcoliamo l’Irpef netta, ovvero l’Irpef al netto delle detrazioni, che sarà pari a 2.098 – 1.000 = 1.098.
Anche considerando che all’importo dell’Irpef netta occorre sommare le addizionali e le imposte di registro e di bollo, in questo esempio la cedolare secca non risulterebbe comunque conveniente.
Si possono verificare moltissimi casi, meno estremi, nei quali la cedolare secca non risulta conveniente in quanto non consente di sfruttare deduzioni e detrazioni.
Ad esempio, potresti avere redditi da lavoro o pensione bassi, che non riescono ad assorbire tutte le deduzioni e detrazioni a cui avresti diritto.
O ancora, potresti avere una partita IVA in regime forfettario che, come la cedolare secca, preclude la possibilità di usufruire di deduzioni e detrazioni.
Come si fa l’opzione per la cedolare secca?
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata fin dall’inizio del contratto, oppure a partire dalle annualità successive.
Se scegli la cedolare secca non puoi applicare la rivalutazione Istat ai canoni di locazione. Quindi, per beneficiare della cedolare secca è obbligatorio comunicarlo all’inquilino, così che sappia che il canone non potrà essere rivalutato.
Se vuoi scegliere la cedolare secca fin da subito, puoi indicarlo direttamente nel contratto. In alternativa, la comunicazione all’inquilino può avvenire tramite raccomandata.
