LA CEDOLARE SECCA SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Nella serie di post dedicata al tema delle locazioni finora abbiamo parlato di vari aspetti che interessano soprattutto l’inquilino. Oggi invece ci concentriamo sul lato del proprietario, approfondendo una particolare modalità di tassazione, ovvero la cedolare secca.

COS’è LA CEDOLARE SECCA?
Questa espressione un po’ strana indica una imposta sostitutiva di tutte le imposte relative alla locazione. Per la tassazione dei canoni di locazione il proprietario può quindi scegliere fra cedolare secca e tassazione ordinaria.

La cedolare secca si può applicare solo per le locazioni di abitazioni fra soggetti privati. Sono quindi escluse sia le locazioni di uffici o negozi sia le locazioni nelle quali il proprietario o l’affittuario sono imprese o professionisti.

La cedolare secca è una imposta ad aliquota fissa del 21%, ridotta al 15% se il contratto è a canone concordato e riguarda una abitazione situata nei comuni con carenze di disponibilità abitative (ovvero in pratica i capoluoghi di provincia e i comuni limitrofi alle grandi città).

I VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA
Il vantaggio principale della cedolare secca è evidente: anziché essere assoggettato agli scaglioni Irpef, il reddito subisce una tassazione ad una aliquota fissa e ridotta.
Dato che l’aliquota Irpef dello scaglione più basso è il 23%, è evidente come la cedolare secca non potrà mai superare l’importo dell’Irpef lorda, alla quale peraltro devono essere aggiunte le addizionali regionali e comunali.

Abbiamo spiegato nel dettaglio la differenza fra Irpef lorda e Irpef netta in questo post. Per semplificare possiamo dire che l’Irpef netta è pari all’Irpef lorda meno le detrazioni a cui si ha diritto. Vi invito comunque a leggere il post in quanto si tratta di un concetto importantissimo per valutare la convenienza di moltissime opzioni offerte dalla legge!

Dall’analisi delle aliquote di imposta applicate, la cedolare secca risulta quindi a una prima analisi indubbiamente conveniente. La conclusione non cambia anche se si considera che in caso di tassazione Irpef è possibile scomputare dai canoni le spese relative all’immobile fino ad un massimo del 5% dei canoni, mentre con la cedolare secca non è possibile scomputare alcuna spesa.

Inoltre, la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.

COME CAPIRE SE CI CONVIENE DAVVERO LA CEDOLARE SECCA?
Occorre però fare alcune considerazioni più approfondite per verificare l’effettiva convenienza della cedolare secca.

Infatti, dalla cedolare secca non è possibile dedurre o detrarre nessuna delle spese che sono deducibili o detraibili dall’Irpef. Di conseguenza, se non abbiamo altri redditi soggetti a Irpef che assorbano integralmente gli oneri deducibili o detraibili, dobbiamo attentamente valutare la reale convenienza della cedolare secca.

Facciamo un esempio estremo per chiarire il punto. Una persona non lavora né percepisce pensione, e il suo unico reddito deriva dall’affitto di un immobile a 600 euro al mese, per un totale di 7200 euro all’anno. Su questo immobile sono stati recentemente effettuati lavori di ristrutturazione per 20.000 euro, che danno diritto ad una detrazione del 50% da ripartire in 10 anni, quindi 1.000 euro l’anno.
Se applichiamo la cedolare secca l’imposta totale sarà pari a 7.200 × 21% = 1.512 euro.
Se invece applichiamo l’Irpef, quella lorda sarà pari a 7.200 x 95% x 23% = 1.573. Quindi, nonostante ci troviamo sullo scaglione Irpef più basso, la cedolare secca sembrerebbe comunque conveniente.
La conclusione cambia però quando calcoliamo l’Irpef netta, ovvero l’Irpef al netto delle detrazioni, che sarà pari a 1.573 – 1.000 = 573.

Anche considerando che all’importo dell’Irpef netta occorre sommare le addizionali e le imposte di registro e di bollo, nel nostro esempio la cedolare secca non risulterebbe conveniente.

Si possono verificare moltissimi casi, meno estremi, nei quali la cedolare secca non risulta conveniente in quanto non consente di sfruttare deduzioni e detrazioni.
Ad esempio, potremmo essere in presenza di redditi da lavoro o pensione bassi, che non offrono comunque la capienza per deduzioni e detrazioni (per approfondire il concetto di capienza vi rimando sempre a questo post).

O ancora, potremmo svolgere una attività in proprio usufruendo del regime forfettario, il quale come la cedolare secca preclude la possibilità di usufruire di deduzioni e detrazioni.

COME SI OPTA PER LA CEDOLARE SECCA?
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata sin dall’inizio del contratto oppure a partire dalle annualità successive.
Se si opta per la cedolare secca non è possibile applicare la rivalutazione Istat ai canoni di locazione (ne abbiamo parlato qui) e di conseguenza per beneficiare della cedolare secca è obbligatorio darne comunicazione all’inquilino, così che questi sappia che il canone non potrà essere rivalutato.

Se si intende optare per la cedolare secca sin da subito è possibile indicarlo direttamente nel contratto. In alternativa, la comunicazione all’inquilino può avvenire tramite raccomandata.

Parleremo ancora nelle prossime settimane di contratti di locazione, in particolare spiegheremo bene cosa sono i contratti a canone concordato (che come abbiamo visto beneficiano di una cedolare secca più vantaggiosa)!

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