In questo articolo ti spiego due aspetti molto pratici dei contratti di locazione, ovvero la registrazione all’agenzia delle entrate e il funzionamento dell’aggiornamento del canone all’inflazione (cosiddetto adeguamento Istat).
L’obbligo di registrazione dei contratti di locazione
La registrazione di un contratto di locazione è obbligatoria se la locazione è per un periodo superiore a 30 giorni. Inoltre, la registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla firma del contratto, e non invece dalla data di inizio della locazione.
Se il contratto è stipulato tramite un’agenzia immobiliare, anch’essa è responsabile dell’eventuale mancata registrazione del contratto, così come l’inquilino.
Sono state introdotte inoltre alcune norme volte a “incoraggiare” la registrazione dei contratti. Innanzitutto, il contratto che non viene registrato entro il termine di 30 giorni è nullo.
Questo significa che, se il proprietario non registra il contratto, così da evitare di tassare i canoni percepiti, l’inquilino può impedire al proprietario di riscuotere il canone derivante da un contratto nullo. Anzi, l’inquilino ha anche la possibilità di chiedere indietro al proprietario quanto già pagato.
Ma perché se sei unǝ inquilinǝ dovresti preoccuparti che il contratto sia registrato? Oltre naturalmente al danno che ricevi come cittadinǝ dall’evasione fiscale del proprietario, vi è un secondo danno più diretto. Infatti, solo registrando il contratto potrai usufruire della detrazioni fiscali previste dalla legge a favore degli inquilini.
L’adeguamento Istat del canone di locazione
Al momento della stipula del contratto viene stabilito un certo canone annuale per la locazione. Questo canone può però essere oggetto di rivalutazione di anno in anno in base al tasso di inflazione, ovvero viene previsto un cosiddetto adeguamento Istat.
In particolare, la legge stabilisce che nel contratto può essere previsto che il canone sia aggiornato annualmente nella misura massima del 100% (o del 75% nel caso di contratti a canone concordato) dell’indice Istat dei prezzi al consumo.
Cosa significa in concreto? Facciamo un piccolo esempio, supponendo che a gennaio 2017 hai sottoscritto un contratto che prevede un canone mensile di 500 €. A partire da gennaio 2018 il canone dovrà essere rivalutato sulla base dell’indice Istat più recente disponibile.
Ad esempio, supponiamo che l’incremento dei prezzi al consumo da dicembre 2016 a dicembre 2017 rilevato tramite l’indice Istat, sia del 2%. L’incremento del canone a partire da gennaio 2018 sarà il seguente: 100% dell’indice Istat = 100% x 2% = 2%. L’incremento del canone mensile sara quindi di 500 x 2% = 10 €. Il canone mensile salirà quindi da 500 a 510 €.
Adeguamento Istat e cedolare secca
L’aggiornamento Istat del canone di locazione non si applica se il proprietario opta per la tassazione dei canoni in cedolare secca, ovvero un regime particolare che gli consente di ridurre, a determinare condizioni, la tassazione del canone di locazione.
L’opzione per la cedolare secca può essere indicata direttamente nel contratto, ed in tal caso il proprietario non potrà cambiare idea per tutta la sua durata. In caso contrario, il proprietario deve comunicare all’inquilino di aver aderito al regime della cedolare secca tramite invio di una raccomandata. In entrambi i casi, l’inquilino saprà che il canone stabilito nel contratto non potrà essere oggetto di rivalutazione Istat.
