I CONTRATTI DI LOCAZIONE – LA REGISTRAZIONE E L’ADEGUAMENTO ISTAT

Oggi parliamo di due aspetti molto pratici dei contratti di locazione delle abitazioni, ovvero la registrazione all’agenzia delle entrate e il funzionamento dell’aggiornamento del canone all’inflazione (cosiddetto adeguamento Istat). In questo post trovate invece alcune informazioni sui contratti di locazione e le diverse clausole.

l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione

La registrazione dei contratti di locazione superiori a 30 giorni è obbligatoria e deve essere eseguita entro 30 giorni dalla stipula del contratto (non invece dalla data di inizio della locazione) e il proprietario non si può rifiutare di eseguirla. Se il contratto è stipulato tramite un’agenzia immobiliare, anch’essa è responsabile dell’eventuale mancata registrazione del contratto, così come l’inquilino.

Sono state introdotte inoltre alcune norme volte a “incoraggiare” la registrazione dei contratti. Innanzitutto, il contratto che non viene registrato entro il termine di 30 giorni è nullo, e sono quindi nulle tutte le pattuizioni in esso contenute. Il senso di questa norma è che se il proprietario non registra il contratto, così da evitare di tassare i canoni percepiti, l’inquilino può far rilevare la nullità del contratto e impedire così al proprietario di riscuotere il canone derivante da un contratto nullo. Anzi, l’inquilino ha anche la possibilità  di richiedere indietro al proprietario quanto versato di più del dovuto.

La registrazione eseguita tardivamente comunque “sana” il contratto, che risulterà valido anche per il periodo precedente alla registrazione avvenuta tardivamente.

Ma perché come inquilini dovremmo preoccuparci che il contratto sia registrato? Oltre naturalmente al danno che riceviamo come cittadini dall’evasione fiscale operata dal proprietario, vi è un secondo danno più diretto. Infatti, solo registrando il contratto potremo usufruire della detrazioni fiscali previste dalla legge a favore degli inquilini. Parleremo nel dettaglio di tali detrazioni in un intervento successivo, in quanto vi sono detrazioni differenziate in base alle circostanze specifiche.

l’adeguamento istat del canone di locazione
Passiamo ora al secondo aspetto dei canoni di locazione che esaminiamo oggi, ovvero la clausola relativa all’adeguamento Istat del canone.
Al momento della stipula del contratto viene stabilito un certo canone annuale per la locazione. Questo canone può però essere oggetto di rivalutazione di anno in anno in base al tasso di inflazione, ovvero viene previsto un “adeguamento Istat”.

In particolare, la legge stabilisce che nel contratto può essere previsto che il canone sarà aggiornato annualmente nella misura massima del 100% (o del 75% nel caso di contratti a canone concordato, che approfondiremo in futuro) dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo. Ma cosa significa in concreto?

Facciamo un piccolo esempio, supponendo che a gennaio 2017 abbiamo sottoscritto un contratto che prevede un canone mensile di 500 euro. A partire da gennaio 2018 dovremo rivalutare il canone di 500 euro sulla base dell’indice ISTAT più recente disponibile. Ad esempio, supponiamo che l’incremento dei prezzi al consumo da dicembre 2016 a dicembre 2017 rilevato tramite l’indice ISTAT, sia del 2%. L’incremento del canone a partire da gennaio 2018 sarà il seguente:
100% dell’indice ISTAT = 100% x 2% = 2%
incremento del canone mensile = 500 x 2% = 10 euro

nuovo canone mensile = 510 euro

È bene precisare che l’aggiornamento ISTAT del canone è precluso se il proprietario opta per la tassazione dei canoni in cedolare secca, ovvero un regime particolare che gli consente di ridurre, a determinare condizioni, il prelievo fiscale sui canoni percepiti. Parleremo meglio delle conseguenze di questa opzione per il proprietario in un altro post.

L’opzione per la cedolare secca può essere indicata direttamente nel contratto, ed in tal caso il proprietario non potrà “cambiare idea” per tutta la durata del contratto. In caso contrario, il proprietario deve comunicare all’inquilino di aver aderito al regime della cedolare secca tramite invio di una raccomandata. In entrambi i casi, l’inquilino saprà che il canone stabilito nel contratto non potrà essere oggetto di rivalutazione ISTAT.

Nei prossimi interventi vedremo altri aspetti utili dei canoni di locazione, quali le detrazioni a favore degli inquilini e le diverse modalità di tassazione dei canoni per i proprietari (cedolare secca e Irpef).

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